공사가 계약서상 준공기한을 넘겨 지연되고 있다면, 도급인은 지체상금을 청구하거나 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약을 해제하더라도 이미 시공된 부분까지 전부 무효로 되돌릴 수 있는 것은 아니고, 공정률에 따라 정산하는 것이 원칙입니다. 이 글에서는 신축·리모델링 도급계약에서 공사 지연을 이유로 계약을 해제할 때 짚어야 할 지체상금 산정 기준과 해제 후 정산 쟁점을 정리합니다.

결론부터 말씀드리면

공사 지연 대응은 두 단계로 나뉩니다. 먼저 계약서에 지체상금 약정과 상한이 있는지를 확인해 지연손해금을 산정하고, 이어서 계약을 해제하려면 상당한 기간을 정한 최고 절차를 거쳐야 합니다. 특히 해제 후에는 원상회복이 아니라 기성고 비율에 따른 정산이 이루어진다는 점을 감안해 해제 시점과 협상 전략을 세워야 합니다.

지체상금과 지연손해금, 어떻게 산정하나

지체상금 약정이 있는 경우와 없는 경우

리모델링·신축 공사계약서에는 대부분 준공기한과 함께 지체상금율을 정해 두는 경우가 많습니다. 통상 계약금액에 일정 비율(예를 들어 1일당 1000분의 1 내외)을 곱해 지체일수만큼 배상액을 산정하는 방식입니다. 국토교통부가 고시하는 민간건설공사 표준도급계약서에도 지체상금 조항이 기본 항목으로 포함되어 있어, 개별 계약서에 명시적인 조항이 없거나 규정이 불명확한 경우에도 표준계약서 문언이 해석 지침으로 원용되는 경우가 적지 않습니다.

이러한 지체상금 약정은 민법 제398조가 정하는 손해배상액의 예정으로 봅니다. 별도로 실손해를 입증하지 않아도 약정된 금액을 청구할 수 있다는 점에서 도급인에게 유리하지만, 반대로 실제 손해가 약정액보다 크더라도 원칙적으로 그 초과분을 별도로 청구하기는 어렵습니다.

만약 계약서에 지체상금 조항이 아예 없다면, 민법 제390조에 따른 일반 채무불이행 손해배상 법리로 넘어가야 하며, 지연으로 발생한 실제 손해를 개별적으로 증명해야 합니다. 예컨대 공사 지연으로 기존 거주지 임차료를 추가 지출했거나, 이사가 늦어져 발생한 손실 등이 여기에 해당할 수 있는데, 이 경우에는 지출 영수증이나 임대차계약서 등 구체적인 증빙자료 확보가 청구의 성패를 좌우합니다. 특히 입주 지연으로 발생한 기회비용성 손해는 산정 자체가 쉽지 않으므로, 계약서에 지체상금 조항이 없는 사안일수록 공정률 지연을 확인할 수 있는 감리보고서·현장 사진·공사 일지를 미리 확보해 두는 것이 손해액 입증의 출발점이 됩니다.

상한 약정과 초과손해배상 청구

표준도급계약서 상당수는 지체상금의 총액 상한을 계약금액의 일정 비율(예를 들어 10퍼센트 내외)로 제한해 둡니다. 이 상한 약정이 유효하다면, 지연일수가 아무리 길어져도 그 한도를 넘는 지체상금은 청구할 수 없는 것이 원칙입니다.

다만 지체상금이 부당히 과다하게 산정된 경우 수급인이 감액을 주장할 수 있는 것과 마찬가지로(민법 제398조 제2항), 상한 약정이 도급인에게 지나치게 불리하게 설계되어 실제 손해에 비해 현저히 부족한 경우에는 별도의 채무불이행 손해배상 청구로 부족분을 다툴 여지가 있는지가 실무상 쟁점이 됩니다. 이 지점은 계약서 문언과 개별 사안의 손해 규모에 따라 결론이 크게 달라지므로, 지체상금 조항의 문언을 먼저 정확히 확인하는 작업이 선행되어야 합니다.

계약해제와 기성부분 정산의 특수성

이행지체로 인한 해제 요건과 하자해제 제한의 구별

공사가 준공기한을 넘긴 것만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 공사가 완료되지 않을 때 비로소 해제권이 발생하는 것이 일반적인 구조입니다. 최고 없이 곧바로 해제 통보를 하면 나중에 해제의 효력 자체가 다투어질 수 있으므로, 최고서면을 명확한 이행기한과 함께 내용증명 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.

한편 민법은 도급인이 수급인의 귀책사유를 묻지 않고도 계약을 해제할 수 있는 임의해제권을 별도로 마련해 두고 있습니다(민법 제673조). 다만 이 임의해제 방식은 도급인이 오히려 수급인에게 손해를 배상해야 하는 구조라, 시공사의 귀책이 명백한 지연 상황에서는 오히려 도급인에게 불리합니다. 따라서 지연이 시공사의 귀책으로 인한 것이라면 제544조에 따른 최고·해제 절차를 밟는 편이 유리하고, 시공사 귀책 입증이 어렵거나 신속히 계약관계를 정리하고 다른 업체로 옮기는 것이 급한 상황에서만 제673조 임의해제를 선택하는 것이 실무적 판단입니다. 어느 조항을 근거로 삼는지에 따라 손해배상 청구 방향이 정반대로 바뀌므로 최고서 발송 단계에서부터 해제 근거를 명확히 정리해 두어야 합니다.

여기서 신축·리모델링 도급계약 특유의 주의할 점이 있습니다. 공사가 아직 완성되지 않은 단계에서는 이행지체를 이유로 한 해제가 가능하지만, 일단 건물이 완성된 뒤에는 상황이 달라집니다. 민법 제668조는 완성된 목적물의 하자를 이유로 한 계약해제를 규정하면서도, 단서에서 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 하자를 이유로 계약을 해제할 수 없다고 정하고 있습니다.

즉 이미 완공된 건물에 하자가 있다는 이유만으로는 계약 자체를 해제할 수 없고 하자보수나 손해배상을 청구하는 데 그치는 반면, 공사가 진행 중인 단계에서 지연이라는 이행지체를 이유로 해제하는 것은 이와는 별개의 국면이라는 점을 구분해야 합니다. 도급인 입장에서는 공사가 완성 단계에 가까워질수록 지연을 이유로 한 해제 실익이 줄어들고, 완성 이후에는 해제 자체가 봉쇄될 수 있다는 점에서 해제 시점의 판단이 매우 중요해집니다.

해제 후에는 원상회복이 아니라 기성고 정산

계약을 해제하면 원칙적으로 각 당사자는 원상회복 의무를 부담하지만, 이미 토지에 부합되어 버린 건축공사의 특성상 기시공 부분을 물리적으로 철거해 원상태로 되돌리는 것은 사회통념상 무의미하거나 불가능한 경우가 대부분입니다. 이 때문에 실무와 학설은 공사도급계약이 중도에 해제된 경우, 미완성 부분에 대해서는 수급인이 보수를 청구할 수 없지만 이미 완성된 부분에 대해서는 전체 공사 대비 기성고 비율에 따라 보수를 정산하는 방식을 원칙으로 삼고 있습니다.

기성고 비율은 통상 실제 투입된 공사비와 남은 공사에 소요될 비용을 각각 감정하여 산정하는데, 이 감정 결과에 따라 도급인이 추가로 지급해야 할 금액이 정해질 수도 있고, 반대로 이미 지급한 기성금이 실제 기성고를 초과해 수급인에게 반환을 구할 수도 있습니다. 따라서 계약을 해제하기 전에 현재까지의 시공 상태를 사진·동영상 등으로 구체적으로 기록해 두고, 필요하다면 해제 전후로 감정에 준하는 현황 조사를 받아 두는 것이 이후 정산 협상이나 소송에서 유리한 위치를 확보하는 방법이 됩니다. 지체상금과 기성고 정산은 별개의 계산 구조이므로, 두 금액을 서로 상계하거나 정산할 때 계산 기준을 혼동하지 않도록 구분해서 다루어야 합니다.