상가 권리금을 먼저 지급했더라도, 임대차계약이 성사되지 않았다는 이유만으로 권리금을 당연히 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 권리금계약과 임대차계약은 원칙적으로 별개의 계약으로 취급되기 때문입니다. 다만 권리금계약에 임대차계약 성립을 조건으로 하는 특약이 있었다면 그 특약에 따라 반환을 청구할 수 있고, 특약이 없더라도 계약 해석이나 부당이득·사기취소 법리를 통해 반환 가능성을 검토할 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면

권리금을 먼저 지급한 신규 임차인이 임대차계약 불성립으로 돈을 날리지 않으려면, 권리금계약 체결 시점에 임대차계약 성립을 조건으로 하는 명시적 특약을 두었는지가 가장 중요합니다. 특약이 없다면 기존 임차인의 기망 여부, 임대인의 사전 동의 여부, 계약 무산의 원인이 누구에게 있었는지를 따져 부당이득반환이나 계약 취소를 검토해야 합니다. 이하에서 왜 두 계약이 별개로 취급되는지, 그리고 특약 없이도 반환을 구할 수 있는 근거가 무엇인지 살펴봅니다.

권리금계약과 임대차계약이 별개로 취급되는 이유

상가에 새로 들어가려는 사람은 대개 두 개의 계약을 동시에 준비합니다. 하나는 기존 임차인과 맺는 권리금계약이고, 다른 하나는 건물주와 맺는 임대차계약입니다. 두 계약의 당사자가 서로 다르다는 점이 핵심입니다.

권리금계약은 기존 임차인이 영업시설, 거래처, 신용, 상권 등 유형·무형의 가치를 신규 임차인에게 넘겨주는 대가로 돈을 받는 계약이고, 임대차계약은 건물주와 신규 임차인 사이에 임대차 조건을 정하는 계약입니다. 법적으로 이 둘은 원인과 목적이 다른 별개의 계약이므로, 어느 한쪽이 무산되었다고 해서 다른 쪽 계약의 효력이 자동으로 사라지지는 않습니다. 신규 임차인이 권리금을 지급한 뒤 건물주가 계약체결을 거절하거나 신용조건 심사에서 탈락하는 경우, 또는 건물주가 다른 조건을 요구하며 협상이 결렬되는 경우 등 임대차계약이 무산되는 이유는 다양합니다. 이런 사정이 생겼을 때 신규 임차인이 곧바로 기존 임차인에게 "임대차계약이 안 됐으니 권리금을 돌려달라"고 요구해도, 기존 임차인은 "권리금계약은 이미 유효하게 성립했고 나는 약속한 영업권을 넘겨줄 준비를 다 했다"고 반박할 수 있는 구조입니다.

여기서 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')이 규정하는 권리금 보호 조항을 떠올리는 경우가 많은데, 이 조항은 본 사안과 직접 관련이 없다는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 상가임대차법 제10조의3은 권리금을 정의하고, 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 방해하는 등의 행위로 기존 임차인의 권리금 회수기회를 침해하지 못하도록 규정합니다. 이는 기존 임차인이 임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되는 상황을 규율하는 조항이지, 신규 임차인이 임대차계약 불성립으로 이미 지급한 권리금을 돌려받지 못하는 상황을 규율하는 조항이 아닙니다. 즉 이 사안에서 상가임대차법의 권리금 회수기회 보호 규정을 근거로 삼기는 어렵고, 반환 문제는 순수하게 권리금계약 자체의 해석과 민법상 일반 법리로 풀어야 합니다.

반환을 청구할 수 있는 법적 근거와 계약체결 전 점검사항

특약이 있는 경우와 없는 경우의 차이

권리금계약서에 "임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 권리금을 반환한다"는 조건부 조항이 있었다면 문제는 비교적 단순합니다. 조건이 성취되지 않았으므로 계약 조항에 따라 반환을 청구하면 됩니다. 실무에서는 이런 특약을 아예 넣지 않거나, "임대인의 동의를 얻지 못하는 경우"처럼 조건의 범위를 좁게 적어 두어 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 계약이 무산된 구체적 원인이 특약이 정한 조건에 해당하는지부터 다투게 되는 것입니다.

특약이 전혀 없는 경우에는 몇 가지 법리적 통로를 검토하게 됩니다. 첫째, 계약 해석의 문제로 접근하는 방법입니다. 권리금계약이 임대차계약의 성립을 당연한 전제로 체결된 것으로 볼 수 있다면, 임대차계약 불성립은 권리금계약의 목적 달성이 불가능해진 사정으로 보아 계약을 해제하고 원상회복을 구할 여지가 있습니다. 둘째, 기존 임차인이 계약 당시 임대인의 동의를 이미 받아둔 것처럼 말했거나 임대차계약 체결이 확실하다고 단정적으로 설명했는데 실제로는 그렇지 않았다면, 민법상 기망에 의한 계약 취소나 손해배상을 검토할 수 있습니다. 셋째, 기존 임차인이 권리금만 받고 아무런 영업 이전 절차도 진행하지 않은 채 계약이 무산되었다면, 대가관계 없이 보유하게 된 이익으로 보아 부당이득반환을 구하는 접근도 가능합니다. 다만 이 모든 경로는 계약 무산의 원인이 누구에게 귀속되는지에 대한 사실관계 다툼을 거쳐야 하므로, 기존 임차인 쪽에서 "신규 임차인의 신용 문제로 임대인이 거절한 것"이라고 반박하면 입증 부담이 신규 임차인에게 넘어오게 됩니다.

계약 체결 전에 확인해 두어야 할 사항

권리금을 지급하기 전에 확인해 둘 사항들이 분쟁을 줄이는 데 가장 중요한 역할을 합니다. 우선 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약 체결에 사전 동의했는지, 임대인의 확인서나 문자메시지 등 기록으로 남길 수 있는지를 먼저 점검해야 합니다. 다음으로 권리금계약서에 임대차계약 성립을 명시적인 해제조건 또는 정지조건으로 규정하고, 조건이 성취되지 않을 경우 지급한 권리금 전액을 일정 기한 내에 반환한다는 조항을 구체적으로 넣어야 합니다. 마지막으로 권리금을 일시에 전액 지급하기보다는 계약금 일부만 먼저 지급하고 임대차계약 체결이 확인된 이후 잔금을 지급하는 방식, 또는 제3자를 통한 에스크로 방식으로 지급 시기를 임대차계약 성립 시점과 연동시키는 방법도 실무에서 활용됩니다.

권리금계약이 무산된 경우 반환 여부를 다투는 소송에서는 계약 체결 경위, 임대인과의 사전 협의 정도, 계약 무산의 구체적 경위에 관한 증거가 결론을 좌우하는 경우가 많습니다. 문자메시지, 통화녹취, 계약서 초안의 수정 경과 등을 계약 체결 단계에서부터 정리해 두는 것이 나중에 반환 청구의 성패를 가르는 실질적인 자료가 됩니다.