시공사가 하자보수를 거부해도 입주자는 손해배상청구권과 하자보수보증금을 통해 보수 비용을 확보할 수 있습니다. 다만 하자의 종류에 따라 담보책임기간이 다르게 정해져 있고, 전용부분과 공용부분에 따라 개별 세대가 직접 청구할 수 있는지 입주자대표회의를 통해야 하는지가 갈립니다. 이 글에서는 하자 판단 기준부터 청구권자 구분, 시공사가 보수를 거부했을 때 밟을 수 있는 절차까지 정리합니다.

결론부터 말씀드리면

담보책임기간이 남아 있다면 시공사·분양자에게 손해배상을 청구하거나 하자보수보증금 사용을 요구할 수 있습니다. 전용부분은 개별 세대가, 공용부분은 관리단이나 입주자대표회의가 청구권자가 되므로 이를 먼저 구분하고, 시공사가 거부하면 하자진단 자료를 갖춰 분쟁조정이나 소송으로 넘어가는 구조입니다.

담보책임기간 안에 있는지부터 확인해야 합니다

건물의 하자는 발생했다고 해서 무한정 보수를 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 민법은 도급인이 수급인에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있는 기간을 정해두고 있습니다.

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인이 수급인에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인이 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임을 지되, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 정하고 있습니다. 아파트와 같은 공동주택 하자에는 여기에 더해 공동주택관리법령이 마련한 별도의 담보책임기간이 적용됩니다.

하자의 종류에 따라 기간이 다릅니다

공동주택관리법령은 공사의 종류에 따라 담보책임기간을 세분화하여 정하고 있습니다. 마감공사처럼 눈에 잘 드러나는 하자는 상대적으로 짧은 기간(통상 2년 내외), 방수공사나 옥외 시설물은 중간 기간(3~5년), 건물의 구조에 영향을 주는 내력구조부 하자는 가장 긴 기간(최장 10년)이 적용되는 구조입니다. 정확한 연차는 공사 종류와 사용검사(준공) 시점에 따라 달라지므로, 하자보수를 요구하기 전에 해당 하자가 어느 공사 종류에 해당하는지, 담보책임기간의 기산점이 언제인지를 먼저 확인하는 작업이 실제 분쟁에서는 결과를 좌우합니다.

담보책임기간이 지나도 방법이 있는 경우

담보책임기간이 지났다고 해서 모든 청구가 막히는 것은 아닙니다. 하자가 시공 당시부터 존재했지만 은폐되어 있다가 기간이 지나서야 드러난 경우, 또는 시공사가 하자를 알고도 고지하지 않은 경우에는 별도의 법리로 다툴 여지가 남아 있습니다. 다만 이런 사안은 시공 당시의 설계도면, 감리기록, 준공 검사 자료를 확보해 하자의 발생 시점을 역으로 추적해야 하므로 초기 대응만으로는 한계가 있는 영역입니다.

전용부분과 공용부분, 청구권자가 다릅니다

아파트 하자는 발생 위치에 따라 청구할 수 있는 주체가 달라집니다. 이 구분을 놓치면 정당한 청구권자가 아닌 사람이 소송을 제기해 각하되거나, 반대로 청구권자가 나서지 않아 시효를 넘기는 경우가 생깁니다.

세대 내부의 누수, 마루 들뜸, 창호 하자처럼 전용부분에 발생한 하자는 그 세대의 소유자가 분양자나 시공사를 상대로 직접 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양계약에 따른 하자담보책임과 도급계약에 따른 하자담보책임이 함께 문제 되는 경우가 많아, 청구 상대방을 분양자와 시공사 중 누구로 할지도 함께 검토해야 합니다.

반면 건물 외벽, 옥상, 지하주차장, 배관처럼 여러 세대가 공유하는 공용부분의 하자는 개별 소유자가 단독으로 청구하기보다 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법')상 관리단이나 공동주택관리법상 입주자대표회의를 통해 청구하는 것이 원칙입니다. 이는 공용부분 보수의 이익이 특정 세대에만 귀속되지 않고 전체 입주자에게 미치기 때문입니다.

하자보수보증금을 활용하는 절차

시공사는 준공 시 사업주체(분양자)에게 하자보수보증금을 예치하도록 되어 있고, 입주자대표회의는 시공사가 하자보수를 이행하지 않을 때 이 보증금을 사용해 직접 보수하거나 보수비용을 청구할 수 있습니다. 시공사가 하자보수를 거부하는 상황에서는 개별 소송보다 먼저 이 보증금 청구 절차를 검토하는 것이 시간과 비용 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 다만 보증금 사용에는 입주자대표회의의 의결과 하자 사실에 대한 객관적 확인이 전제되므로, 절차를 밟기 전 하자의 존재와 범위를 뒷받침할 자료를 갖추어야 합니다.

시공사가 거부하면 어떤 절차로 넘어가야 하나

시공사가 자체적으로 보수 요청에 응하지 않는다면, 그 다음 단계는 하자 사실을 객관적으로 입증하는 절차입니다. 이 단계부터는 입주자 스스로 판단하기 어려운 영역이 많아집니다.

가장 먼저 필요한 것은 하자의 발생 원인과 범위를 특정하는 하자진단 자료입니다. 시공 결함인지 사용상 부주의인지, 어느 공사 종류에 해당하는지에 따라 담보책임기간과 책임 주체가 달라지므로, 전문기관의 하자진단보고서나 감정 결과를 확보해 두는 것이 이후 절차에서 핵심 증거가 됩니다. 시공사와의 협의 과정에서 나온 답변이나 현장 확인 기록도 함께 남겨두어야 나중에 하자 발생 시점을 다투는 국면에서 유리하게 활용할 수 있습니다.

증거를 확보한 뒤에는 공동주택관리법에 따른 하자심사·분쟁조정 절차를 통해 시공사와의 다툼을 조정 기관에서 먼저 다뤄볼 수 있습니다. 조정이 성립하지 않거나 시공사가 불응하면 손해배상청구소송이나 하자보수보증금 청구소송으로 넘어가게 됩니다. 이 단계에서는 담보책임기간의 기산점을 어떻게 산정할지, 하자 원인이 시공 결함인지 자연적 노후화인지를 놓고 시공사 측이 적극적으로 반박하는 경우가 많아, 하자진단 결과의 신뢰성과 청구 범위의 산정 방식이 결과를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.

특히 공사 종류별로 담보책임기간이 다르고 하자별로 기산점 판단이 갈리는 만큼, 하자 목록을 정리하는 초기 단계에서부터 어느 하자가 어느 기간 안에 있는지를 분류해 두어야 뒤늦게 시효 도과로 청구 범위가 축소되는 상황을 피할 수 있습니다.