토지거래허가구역에서 임차인이 있는 주택을 매수해도 실거주 의무 자체는 그대로 적용됩니다. 다만 기존 임대차계약이 남아 있어 즉시 입주가 어려운 경우 계약기간 동안 실거주를 미룰 수 있는 유예 신청이 가능하며, 국토교통부는 이 유예 신청 기한을 2027년 말까지 1년 연장하고 유예 대상을 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약까지 확대하기로 했습니다. 이 글에서는 유예 제도의 구조와 이번 개정으로 달라지는 지점, 실거주 의무 위반 시의 불이익을 정리합니다.

결론부터 말씀드리면

토지거래허가구역 내 주택을 매수할 때 세입자가 있다는 사정만으로 실거주 의무가 면제되지는 않습니다. 다만 허가권자에게 임대차 잔여기간 동안의 실거주 유예를 신청해 인정받으면, 세입자가 나가는 시점까지 입주 시점을 미룰 수 있습니다. 2026년 개정으로 이 유예 신청 기한이 2027년 말까지 늘어났고, 신규 임대차뿐 아니라 갱신된 임대차계약도 유예 대상에 포함되었다는 점이 실무적으로 가장 큰 변화입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 '부동산거래신고법')에 따른 토지거래허가구역에서는 매수인이 허가를 받으면서 신고한 이용목적대로 토지와 건물을 사용해야 할 의무를 부담합니다. 주거용 주택의 경우 이 이용목적이 통상 실거주로 신고되므로, 매수 후 일정 기간 내에 실제로 거주를 시작해야 합니다. 세입자가 있는 집을 사는 매수인이라면 이 실거주 시점을 어떻게 관리할지가 계약 체결 단계부터 핵심 쟁점이 됩니다.

실거주 유예 제도의 구조와 이번 개정의 실질적 변화

유예가 필요한 이유와 신청 구조

토지거래허가구역에서 매매계약을 체결할 때, 매도인이 이미 제3자와 임대차계약을 맺어 놓은 상태라면 매수인은 그 임대차계약을 승계한 채로 소유권을 취득하게 됩니다. 주택임대차보호법상 임차인은 계약기간 동안 거주할 권리가 있으므로, 매수인이 허가받은 목적대로 곧바로 실거주를 시작하는 것이 물리적으로 불가능한 경우가 생깁니다.

이런 사정을 고려해 허가권자는 임대차계약 잔여기간에 상응하는 실거주 유예를 인정해 왔습니다. 매수인이 계약서와 임대차계약서를 첨부해 유예를 신청하면, 허가권자는 임대차 종료 예정일을 기준으로 실거주 개시 시점을 재산정합니다. 유예를 받지 못한 상태에서 실거주 시점이 도과하면 이용목적 위반으로 취급될 위험이 있으므로, 세입자 있는 집을 매수하는 경우 계약 체결 직후 유예 신청 여부부터 확인하는 것이 실무적으로 중요합니다.

갱신계약까지 유예 대상에 포함된 의미

이번 개정에서 가장 눈여겨볼 지점은 유예 대상이 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약까지 확대되었다는 점입니다. 종전 실무에서는 매수 시점에 이미 체결되어 있던 최초 임대차계약 기간에 대해서만 유예를 인정하고, 그 계약이 갱신되면 갱신된 기간까지는 유예 대상으로 보지 않는 경우가 많았습니다. 이 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 거주기간이 연장되면, 매수인은 갱신 기간 동안에도 실거주 의무 위반 상태에 놓일 위험을 떠안아야 했습니다.

갱신계약까지 유예 대상에 포함되면, 임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사해 거주기간을 연장하더라도 매수인이 그 즉시 이용목적 위반으로 불이익을 받을 위험이 줄어듭니다. 다만 갱신계약이 무제한으로 유예 사유가 되는 것은 아니고, 갱신 요구가 실제로 적법하게 이루어졌는지, 갱신 기간이 통상적인 범위 내인지 등이 허가권자의 심사 대상이 될 수 있습니다. 매수인 입장에서는 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 계약 체결 전에 미리 확인하고, 갱신 가능성까지 감안해 유예 신청 서류를 준비하는 것이 안전합니다.

신청 기한이 2027년 말까지 1년 연장된 것도 실무적으로 의미가 큽니다. 종전 기한을 놓쳐 유예를 신청하지 못한 매수인이라면 연장된 기한 내에 다시 신청할 수 있는 길이 열린 것이고, 앞으로 세입자 있는 주택을 매수하려는 사람은 그만큼 여유를 두고 계약 조건을 협상할 수 있게 되었습니다.

실거주 의무 위반 시 불이익과 매수인이 챙겨야 할 실무 포인트

이행강제금과 재신고 의무

실거주 의무를 이행하지 않은 것으로 확인되면 허가권자는 이용목적대로 이용할 것을 명하고, 그럼에도 시정되지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 이행강제금은 반복적으로 부과될 수 있는 구조여서, 한 번의 위반이 일회성 제재로 끝나지 않고 시정 시까지 계속 부담이 누적될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 매수인이 실거주 유예를 인정받았다 하더라도, 유예 기간이 종료된 이후에도 실거주를 개시하지 않으면 같은 위험에 노출됩니다.

또한 유예를 받은 매수인은 임대차 종료 시점이 다가오면 실제로 입주했는지 여부를 소명해야 하는 경우가 있습니다. 전입신고, 실거주 사실을 확인할 수 있는 자료(공과금 납부 내역, 우편물 수령 등)를 미리 정리해 두는 것이 이후 허가권자의 사후 점검에 대응하는 데 도움이 됩니다.

계약 체결 전 확인해야 할 사항

세입자가 있는 집을 토지거래허가구역에서 매수하려는 경우, 계약 체결 전에 임대차계약의 잔여기간과 갱신요구권 행사 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 임차인이 이미 갱신요구권을 행사했는지, 아직 행사하지 않았다면 앞으로 행사할 가능성이 있는지에 따라 실거주 개시 시점 예측이 크게 달라지기 때문입니다.

매매계약서에 특약사항으로 실거주 유예 신청 협조 의무, 임차인의 갱신요구권 행사 여부에 관한 매도인의 진술 및 보장 조항을 넣어두는 것도 분쟁을 줄이는 방법입니다. 매도인이 임차인의 갱신 의사를 알면서도 이를 매수인에게 고지하지 않아 매수인이 예상치 못한 실거주 지연 상황에 놓이는 경우, 계약 체결 과정에서의 고지의무 위반 여부가 별도로 문제될 수 있습니다.

허가권자마다 유예 신청 서식과 첨부서류, 심사 기준에 다소 차이가 있을 수 있으므로, 매수 예정 지역의 관할 허가권자에게 유예 인정 실무를 사전에 확인해 보는 것이 실거주 시점 계획을 세우는 데 실질적으로 도움이 됩니다. 특히 갱신계약까지 유예 대상으로 인정하는 이번 개정이 실제 심사에서 어떻게 적용되는지는 지역별로 편차가 있을 수 있어, 계약 체결 전 확인이 더욱 중요해졌습니다.