상속받은 농지를 자경하지 않고 타인에게 임대만 해 왔다면, 원칙적으로 농지법 위반에 해당해 처분의무가 발생하고 이를 시정하지 않으면 처분명령으로 이어질 수 있습니다. 다만 투기 목적이 아닌 상속농지나 고령으로 인한 관행적 임대차라면 한국농어촌공사 농지은행에 임대를 위탁하는 방식으로 처분을 유예받을 수 있습니다. 정부가 운영 중인 임대차 특별정비기간이 2026년 11월 15일까지 연장된 만큼, 이 시점 안에 본인 소유 농지의 상태를 점검해 둘 필요가 있습니다.

결론부터 말씀드리면

자경하지 않는 상속농지를 오랫동안 임대해 왔다면 농지법상 처분의무 대상이 될 수 있습니다. 다만 상속으로 취득한 농지가 일정 면적 이내이거나 투기 목적이 없는 관행적 임대차라면 농지은행 위탁을 통해 처분을 유예받을 여지가 있습니다. 특별정비기간 내 자진 정비 여부와, 처분명령을 받은 경우 그 절차적 적법성을 다투는 것이 이후 대응의 핵심 갈림길이 됩니다.

자경하지 않는 상속농지, 왜 처분 대상이 되는가

농지법은 이른바 경자유전 원칙을 기본으로 삼습니다. 농지는 원칙적으로 실제 농업경영에 이용하거나 이용할 자만 소유할 수 있고, 소유자가 스스로 경작하지 않으면서 타인에게 임대하는 것은 예외적으로만 허용됩니다. 대표적인 예외가 상속으로 취득한 농지인데, 상속농지 중 일정 면적(1만제곱미터, 즉 1헥타르) 이내는 자경하지 않더라도 임대차가 인정됩니다.

문제는 이 면적을 초과하거나, 임대차 사실이 정식으로 신고·관리되지 않은 채 오랜 기간 관행적으로만 유지되어 온 경우입니다. 도시에 거주하는 상속인이 시골에 있는 부모 명의 농지를 물려받은 뒤, 인근 주민에게 구두로 경작을 맡기고 소액의 도지만 받아 온 사례가 대표적입니다. 이런 임대차는 등록된 임대차 계약서도 없고, 실경작자와의 관계도 서면으로 남아 있지 않은 경우가 많습니다.

농지법 체계에서는 정당한 사유 없이 자경 의무를 지키지 않으면 처분의무가 발생하고, 이를 이행하지 않으면 처분명령이 내려질 수 있습니다. 처분명령을 받으면 일정 기간 내에 농지를 처분해야 하고, 이를 다시 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 최근 정부가 전국 단위로 농지 이용 실태 전수조사를 확대하면서, 그동안 별다른 문제의식 없이 유지되어 오던 이런 관행적 임대차가 대거 위법 상태로 확인되고 있는 것이 현재 상황입니다.

여기서 주의할 점은, 위반 여부의 판단이 단순히 임대 사실 유무만으로 끝나지 않는다는 것입니다. 상속받은 시점, 상속인이 여러 명인 경우 지분 관계, 실제 경작자가 누구인지, 임대료 수수 방식까지 조사 과정에서 함께 확인됩니다. 특히 상속인이 여러 명이고 그중 일부만 명의를 정리하지 않은 미등기 상속 농지의 경우, 누가 처분의무의 주체인지부터 다툼의 소지가 생길 수 있습니다.

처분유예를 받으려면, 그리고 처분명령을 받았다면

정부가 이번 전수조사 후속조치로 밝힌 기준은 명확합니다. 투기 목적으로 농지를 취득한 경우는 원칙대로 처분 절차를 진행하되, 상속이나 고령화로 직접 경작이 어려운 경우, 그리고 농촌 현장에서 관행적으로 이어져 온 임대차는 곧바로 처분을 강제하지 않고 정비 기회를 준다는 것입니다.

농지은행 위탁이 처분유예의 통로가 되는 이유

구체적인 방법은 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행에 임대를 위탁하는 것입니다. 위탁이 이루어지면 실제 경작자에게 우선 임대되는 구조로 정리되고, 소유자는 처분의무를 즉시 이행하지 않아도 되는 유예 상태가 됩니다. 다만 이는 어디까지나 행정적으로 정비할 기회를 주는 것이지, 소유자가 아무 조치도 하지 않아도 되는 면제는 아닙니다.

유예를 받으려면 실제로는 몇 가지를 소명할 준비가 필요합니다. 상속관계증명서와 소유 경위, 소유자의 거주지와 자경이 어려운 사정(원거리 거주, 고령, 질병 등), 그리고 실제 임대차의 실태를 뒷받침할 자료입니다. 구두 계약이었더라도 임차인 확인서나 임대료 지급 내역, 농지원부 등 실경작 사실을 뒷받침할 수 있는 자료를 확보해 두는 것이 향후 판단에 유리하게 작용합니다.

정부는 임대차 특별정비기간을 2026년 11월 15일까지 연장 운영하고 있습니다. 이 기간 안에 정비 여부를 확인하지 않으면, 이후 조사에서 위반이 확정되었을 때 자진 정비 기회를 놓쳤다는 점이 처분명령 단계에서 불리한 사정으로 작용할 수 있습니다. 반대로 이 기간 내 농지은행 위탁 등 조치를 취해 두면, 투기 목적이 없었다는 사정을 소명하는 데 중요한 근거가 됩니다.

이미 처분명령을 받았다면 다툴 여지가 있는가

처분명령은 행정청의 처분이므로 그 자체로 불복 대상이 됩니다. 처분명령의 사전 통지와 의견제출 기회가 제대로 보장되었는지, 자경하지 못한 데 정당한 사유가 있었는지, 상속농지 특례 면적 산정이 정확했는지 등은 모두 다툴 수 있는 쟁점입니다. 특히 상속인이 여러 명인 경우 지분별 소유 면적을 어떻게 산정했는지에 따라 처분의무 발생 여부 자체가 달라질 수 있어, 처분명령의 근거가 된 사실관계를 세밀하게 따져볼 필요가 있습니다.

처분명령에 응하지 않고 매도가 어려운 사정이 있다면, 한국농어촌공사에 매수를 청구하는 절차도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 매수청구가 받아들여지는 가격과 절차가 소유자가 기대하는 수준과 다를 수 있어, 처분명령 자체를 다투는 것과 매수청구를 병행하는 것 중 어느 쪽이 유리한지는 개별 사안의 토지 가치와 위반 경위에 따라 달라집니다.

한편 정부와 국회는 이번 전수조사 논란 이후 별도의 특별조치법 제정과 농지법 개정을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 특별조치법은 연내 제정을, 농지법 개정은 내년 상반기를 목표로 추진되고 있는 것으로 알려져 있으나, 아직 국회에서 확정된 법률은 아닙니다. 따라서 현재로서는 기존 농지법 체계와 특별정비기간이라는 행정적 유예 조치를 기준으로 대응 방향을 잡아야 하고, 향후 입법 경과에 따라 구제 범위가 넓어질 가능성은 열어 두되 지금 시점의 소명 준비를 미룰 이유는 되지 않습니다.